Quanto você precisa ganhar para comprar um imóvel na Colômbia hoje?

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As taxas caíram quase à metade desde 2023

Entre 2022 e 2023, um financiamento imobiliário não VIS na Colômbia custava entre 17 % e 20 % EA nos grandes bancos. Em março de 2025, o Bancolombia chegou a oferecer uma taxa promocional de 9 % EA, e o mercado em geral se estabilizou em 10 a 12 % EA. A diferença é significativa: com uma taxa de 16 % EA, a parcela de um crédito de 105 milhões de pesos em 20 anos ultrapassa 1,5 milhão mensais. Com 9 % EA, essa mesma parcela cai para menos de 950 mil pesos.

A regra dos 30 %: quanto da sua renda pode ir para a parcela

Os bancos colombianos exigem que a parcela mensal do crédito não supere 30 % da renda do lar. O Decreto 583 de 2025 flexibilizou esse teto para 40 % no caso de imóveis não VIS. Isso significa que, se sua parcela seria de 950 mil pesos por mês, a renda mínima exigida pela nova norma é de 2,375 milhões. Pela regra antiga dos 30 %, seriam necessários mais de 3,1 milhões. A mudança aproxima a compra de uma parcela maior da população.

VIS, VIP e o programa Generação FNA

O imóvel de interesse social (VIS) tem teto de 150 SMLMV e o de interesse prioritário (VIP) de 90 SMLMV. Para compradores entre 18 e 28 anos, o Fondo Nacional del Ahorro tem o programa Generação FNA, que financia até 90 % do valor do imóvel. É importante destacar que o subsídio nacional Mi Casa Ya foi suspenso durante 2025 e não tem continuidade confirmada para 2026, portanto não deve ser considerado nos seus cálculos.

Os custos extras que muitos esquecem

O preço do imóvel não é o único custo na compra. Em Bogotá e Cundinamarca, escrituração e registro representam cerca de 2 a 3 % do valor do imóvel entre imposto de registro, taxas de cartório e despesas do ORIP. Para um apartamento de 200 milhões de pesos, isso pode somar de 4 a 6 milhões adicionais que você precisa ter disponíveis no fechamento. O banco financia o imóvel, não as despesas de cartório.

Calcule sua capacidade hipotecária

Com a calculadora de capacidade de moradia você pode informar sua renda mensal bruta, o percentual de parcela que está disposto a comprometer, a taxa atual do banco e o prazo, e ver imediatamente quanto crédito pode solicitar e qual preço de imóvel pode alcançar. Você também pode trabalhar ao contrário: informar o preço do imóvel que deseja e ver qual renda você precisaria para se qualificar ao crédito hoje.

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Referências

Esta nota não é aconselhamento financeiro.

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