¿Cuánto necesitas ganar para comprar vivienda en Colombia hoy?

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Las tasas cayeron casi a la mitad desde 2023

Entre 2022 y 2023, un crédito hipotecario para vivienda no VIS en Colombia costaba entre el 17 % y el 20 % EA en los bancos grandes. Para marzo de 2025, Bancolombia llegó a ofrecer una tasa promocional del 9 % EA, y el mercado general se estabilizó en el 10 al 12 % EA. La diferencia no es menor: con una tasa del 16 % EA, la cuota de un crédito de 105 millones de pesos a 20 años supera los 1,5 millones mensuales. Con el 9 % EA, esa misma cuota baja a menos de 950.000 pesos.

La regla del 30 %: cuánto debe representar la cuota de tu ingreso

Los bancos colombianos exigen que la cuota mensual del crédito no supere el 30 % del ingreso del hogar. El Decreto 583 de 2025 flexibilizó ese tope hasta el 40 % para vivienda no VIS. Esto significa que, si la cuota de tu crédito sería de 950.000 pesos al mes, el ingreso mínimo requerido es de 2,375 millones con la nueva norma. Con la regla antigua del 30 % hubiera exigido más de 3,1 millones. El cambio acerca la compra a una porción más amplia de la población.

VIS, VIP y el programa Generación FNA

La vivienda de interés social (VIS) tiene un tope de 150 SMLMV y la vivienda de interés prioritario (VIP) de 90 SMLMV. Para compradores entre 18 y 28 años, el Fondo Nacional del Ahorro tiene el programa Generación FNA, que financia hasta el 90 % del valor del inmueble. Es importante aclarar que el subsidio nacional Mi Casa Ya fue suspendido durante 2025 y no tiene continuidad confirmada para 2026, por lo que no debes contar con él en tus cálculos.

Los gastos adicionales que muchos olvidan

El precio del inmueble no es el único costo al comprar. En Bogotá y Cundinamarca, la escrituración y el registro implican alrededor del 2 al 3 % del valor del inmueble entre impuesto de registro, derechos de notaría y gastos de ORIP. Para un apartamento de 200 millones, eso puede sumar entre 4 y 6 millones de pesos adicionales que debes tener disponibles al momento del cierre. El banco financia el inmueble, no los gastos notariales.

Calcula tu capacidad hipotecaria

Con la calculadora de capacidad de vivienda puedes ingresar tu ingreso mensual bruto, el porcentaje de cuota que estás dispuesto a destinar, la tasa actual del banco y el plazo, y ver inmediatamente cuánto crédito puedes pedir y qué precio de vivienda puedes alcanzar. También puedes trabajar al revés: ingresar el precio del inmueble que quieres y ver qué ingreso necesitarías para calificar al crédito hoy.

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Referencias

Esta nota no es asesoría financiera.

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