¿Arrendar o comprar en Colombia en 2025? La calculadora que te da la respuesta

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¿Por qué Colombia arrienda tanto?

Colombia tiene una de las tasas de arrendamiento más altas de América Latina, con una proporción significativa de los hogares en arriendo. Sin embargo, la mayoría de esos arrendatarios aspira a ser propietaria. La brecha no es por gusto: hasta hace poco, con tasas hipotecarias del 17 al 20 % EA, la cuota mensual de un crédito superaba ampliamente el costo del arriendo equivalente. Esa ecuación cambió en 2025.

La nueva matemática con tasas del 9 al 12 %

Con tasas hipotecarias actuales del 9 al 12 % EA, la cuota mensual de un crédito por un inmueble de 175 millones de pesos a 20 años ronda entre 1,4 y 1,6 millones. Un arriendo equivalente en el mismo sector cuesta típicamente entre 900.000 y 1,3 millones al mes. La diferencia bruta entre comprar y arrendar se redujo notablemente. La pregunta ya no es si el crédito es imposible, sino cuántos años debes quedarte en el inmueble para que la compra salga ganando, considerando que el comprador construye patrimonio y el arrendatario no.

El fin del subsidio Mi Casa Ya

El programa nacional Mi Casa Ya, que subsidiaba la tasa de interés para vivienda VIS, fue suspendido durante 2025 y no tiene continuidad confirmada para 2026. Esto elimina un incentivo importante que muchos compradores esperaban para dar el salto. Si tus cálculos dependían de ese subsidio, debes replantearlos usando las tasas de mercado. Las Cajas de Compensación mantienen sus propios subsidios (entre 20 y 30 SMLMV según ingresos), y el Fondo Nacional del Ahorro sigue activo con el programa Generación FNA para jóvenes.

Los factores que determinan el punto de equilibrio

El año en que comprar supera a arrendar depende de cuatro variables: la diferencia inicial entre la cuota del crédito y el canon del arriendo, la valorización anual esperada del inmueble, el retorno que obtendrías invirtiendo la cuota inicial (el ahorro que no movilizas al comprar) y los años que planeas quedarte en el inmueble. En general, a mayor plazo de permanencia, más favorable es la compra. Con tasas actuales y una valorización del 5 al 6 % anual, el punto de equilibrio suele caer entre los 5 y 10 años.

Cómo usar la calculadora de hipoteca vs. arriendo

La calculadora de hipoteca vs. arriendo toma el precio del inmueble que quieres, tu cuota inicial disponible, la tasa hipotecaria actual, el canon de arriendo equivalente, la valorización esperada y los años que planeas quedarte. En respuesta te muestra el costo total de comprar vs. arrendar en ese horizonte, el año en que la compra empieza a ganar (o si nunca lo hace con esas variables) y el patrimonio neto al final del período en cada escenario.

Calcular hipoteca vs. arriendo

Referencias

Esta nota no es asesoría financiera.

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